Regolamento condominiale – Clausole limitative di destinazione delle unità immobiliari – Opponibilità ai successivi acquirenti – condizioni

Cassazione – seconda sezione civile – relatore Fortunato – ordinanza n. 38085 del 29/12/2022

Le clausole contenute in un regolamento condominiale di formazione contrattuale che limitino la facoltà dei proprietari delle singole unità di adibire il loro immobile a determinate destinazioni, costituiscono servitù reciproche a favore e contro ciascuna unità individuale e sono soggette, ai fini dell’opponibilità “ultra partes”, anzitutto alla trascrizione (artt. 2643 n. 4 e 2659 n. 2 c.c.), occorrendo a tal fine l’indicazione, in apposita nota distinta da quella dell’atto di acquisto, delle clausole limitative, ai sensi degli artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c. (Cass. 21024/2016; Cass. 17493/2014; Cass. 6769/2018, che chiarisce che, ove le clausole limitative siano state inserite nel regolamento predisposto dal costruttore venditore, originario unico proprietario dell’edificio, con le note di trascrizione del primo atto di acquisto di un’unità immobiliare ivi compresa e del vincolo reale reciproco, si determina l’opponibilità di quelle servitù, menzionandovi tutte le distinte unità immobiliari, ovvero ciascuno dei reciproci fondi dominante e servente. All’atto dell’alienazione delle ulteriori unità immobiliari, il regolamento andrà ogni volta richiamato o allegato e dovrà eseguirsi ulteriore trascrizione per le servitù che man mano vengono all’esistenza, fino all’esaurimento del frazionamento della proprietà originariamente comune; in tal senso già Cass. 17493/2014). Se la servitù reciproca non sia stata trascritta, ai fini dell’opponibilità nei confronti dei singoli acquirenti è necessario che questi ultimi ne abbiano preso atto in maniera specifica nel Corte di Cassazione – copia non ufficiale 6 di 8 contratto d’acquisto mediante la precisa indicazione della limitazione gravante sull’immobile e quindi mediante la riproduzione delle suddette clausole all’interno dell’atto stesso, non essendo sufficiente il mero rinvio al regolamento stesso (Cass. 24526/2022; Cass. 21024/2016).”

 

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